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2019房地產估價師理論與方法模擬試題

發表時間:2019/6/18 17:34:02 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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單選題

1、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積為120㎡,單位建筑面積的重置價格為600元/㎡,年折舊額為1440元,用直線法計算該建筑物的成新率是( )。

A、16%

B、42%

C、58%

D、84%

2、某一商業建筑物的有效年齡為8年,年平均折舊率為2.5%,假設建筑物的殘值率為零,建筑物的經濟壽命為( )年。

A、30

B、40

C、50

D、60

3、某建筑物的建筑面積為500m2,重置價格為3600元/m2,經濟壽命為50年,有效年齡為10年。其中,門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝飾裝修的重置價格為600元/m2,平均壽命為5年,年齡為3年;設備的重置價格為60萬元,平均壽命為15年,年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為( )萬元。

A、75.6

B、77.6

C、80.6

D、87.6

4、某幢寫字樓,建筑物重新購建成本為2000萬元,經濟壽命為50年,有效經濟年數為10年。其中,門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置成本為200萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年;設備的重置成本為250萬元,平均壽命為15年,有效年齡為9年。假設殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。

A、400

B、628

C、656

D、700

5、某幢空調已落后的辦公樓,舊系統已計提折舊80萬元,拆除該空調的費用為8萬元,可回收殘值40萬元,重新購建成本(不含安裝費)為150萬元,安裝新的空調系統的費用為6萬元。則該辦公樓因空調落后引起的折舊額為( )萬元。

A、32

B、44

C、96

D、108

6、某幢辦公樓應配置電梯,但實際未安裝,現單獨增加電梯(包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元,其中電梯配置費用為90萬元,扣除因沒有電梯引起的折舊后,該辦公樓的價值為( )萬元。

A、2400

B、2410

C、2490

D、2500

7、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m,建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值,則應扣除的功能折舊為( )萬元。(建筑物報酬率為10%)

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.07

8、估價上的折舊注重的是( )。

A、原始取得價值的減價修正

B、資產市場價值的真實減損

C、重置價值的攤銷與回收

D、原始取得價值的攤銷與回收

9、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年,實際建設期為1.5年,現該在建工程被人民法院強制拍賣,辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年,通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時,后續建設期應為( )年。

A、1.0

B、1.5

C、2.0

D、2.5

10、某工業用房,建成5年后補辦了土地出讓手續,土地使用權出讓年限為50年,土地使用權出讓合同約定不可續期,建筑物的經濟壽命為40年,該建筑物折舊的經濟壽命應為( )年。

A、47

B、40

C、50

D、55

11、某建筑物建成于2002年10月1日,在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為40年,土地使用權出讓合同未約定不可續期。建筑物的經濟壽命為60年,有效年齡為10年,如果要求取建筑物在2017年10月的現值,則建筑物的剩余經濟壽命應為( )年。

A、40

B、45

C、50

D、60

12、某房地產的土地是于8年前通過出讓方式取得的,1年后房屋建成交付使用,容積率為1.2,目前該房地產的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元,建筑物重新購建成本為2800元/m2,建筑物成新率為90%,土地使用8年的年期調整系數為94%,目前該房地產的市場價格為( )元/m2。

A、4870

B、5020

C、5340

D、5520

13、某住宅建筑面積為160 m2,土地剩余使用期限為60年,以建筑面積計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門窗,墻面地面等破損引起的折舊為5萬元,戶型設計落后引起的折舊為8萬元,位于城市衰落地區引起的折舊為6萬元,若土地報酬率為6%,則該住宅的成本價格為( )萬元。

A、115.91

B、117.00

C、134.91

D、136.00

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是年限法。q=V/C=(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。參見教材P317。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法-市場提取法。根據建筑物的經濟壽命等于年平均折舊率的倒數,1/2.5%=40(年)。參見教材P319。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是分解法。門窗等損壞的修復費用=2(萬元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬元);設備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元);長壽命項目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元);該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。參見教材P322。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是分解法。該幢寫字樓的物質折舊額=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(萬元)。參見教材P322。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是分解法。該功能落后空調系統的重建成本(現有項目成本)-該落后空調已計提折舊+拆除該功能落后空調所必需的費用-該功能落后空調系統可回收的殘值+安裝新的功能先進空調所必需的費用)-該新的功能空調系統如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復的功能落后引起的折舊。辦公樓因空調落后引起的折舊=(150-80)+(8-40+6)=44(萬元)。參見教材P323。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2500-100=2400(萬元)。參見教材P323。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是分解法。無效成本=1500×(4.1-3.6)/0.1×10=7.5(萬元),收益損失的現值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57(萬元),功能過剩折舊=31.07萬元。參見教材P325。

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區別:估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損,科學地說不是“折舊”,而是“減價調整”;會計上的折舊注重的是資產原始價值的分攤、補償或回收。參見教材P326。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。后續建設期=正常建設期-已完工工程的正常建設期+交接手續的正常期限。實際建設期是個干擾信息,正常建設期1年,實際建設期1.5年,說明存在窩工情況,1.5年只干了1年的活,所以只能按照正常建設進度計算時間。參見教材P327。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。非住宅建筑物經濟壽命早于土地使用期限結束的,應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。參見教材P327。

11、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。在價值時點建筑物的剩余經濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P327。

12、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法總結。3000/1.2+2800×90%=5020(元/m2)。參見教材P331。

13、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法總結。房地產價值=土地重新購建成本+建筑物重新購建成本-折舊=5000×160+3500×160-50000-80000-60000=1170000(元)。參見教材P331。

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